종부세 계산 방법 5단계｜2026 세율표·1세대 1주택 12억 공제·고령자 장기보유 계산 예시
“우리 집도 종합부동산세 나오나?”, “나온다면 얼마일까?” 고지서를 받기 전에 미리 알아 두면 마음이 훨씬 편합니다. 종부세 계산 방법은 순서만 알면 생각보다 단순합니다. 공시가격 → 공제 → 비율 → 세율 → 세액공제 다섯 단계입니다.
이 글에서는 2026년 현행 기준 세율표와 1세대 1주택자 계산 예시, 고령자·장기보유 세액공제까지 실제로 따라 계산해 볼 수 있게 정리했습니다.
✔ 공정시장가액비율: 60%
✔ 세율: 0.5% ~ 2.7%(2주택 이하)
✔ 1주택 세액공제: 고령자+장기보유 최대 80%
✔ 세부담상한: 전년 대비 150%
계산 순서부터 보겠습니다.
종부세 계산 방법 5단계
6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 모두 더합니다.
1세대 1주택은 12억 원, 그 외 개인은 9억 원을 뺍니다.
남은 금액에 60%를 곱하면 과세표준이 됩니다.
과세표준 구간별 세율을 곱합니다.
같은 주택분 재산세, 1주택자 세액공제, 세부담상한을 반영해 최종 세액을 정합니다.
2026 종부세 세율표 (주택)
2주택 이하
3주택 이상 (과세표준 12억 원 초과분)
대부분의 1주택자는 과세표준이 3억 원 이하라 0.5% 구간에 해당합니다.
이제 실제 숫자로 계산해 보겠습니다.
1세대 1주택자 계산 예시
공시가격 15억 원 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자를 예로 들어 보겠습니다.
여기에 1주택자 세액공제가 적용됩니다. 만약 이 분이 만 65세이고 10년 넘게 보유했다면 고령자 30% + 장기보유 40% = 70%가 공제되어, 90만 원의 30%인 약 27만 원이 남습니다. 종부세의 20%인 농어촌특별세가 별도로 붙습니다.
※ 재산세 중복분 공제 등을 뺀 단순 예시입니다. 실제 세액은 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
1주택자 고령자·장기보유 세액공제
두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 부모님처럼 오래 한 집에 사신 고령 1주택자는 세액이 크게 줄어듭니다.
사례로 보는 다주택자 계산
공시가격 합계 13억 원인 2주택자라면 공제가 9억 원이라 4억 원이 남고, 60%를 곱한 과세표준은 2억 4천만 원입니다. 여기에 0.5%를 곱하면 120만 원이 산출됩니다. 다주택자는 1주택자 세액공제를 받을 수 없어 같은 공시가격이라도 부담이 더 큽니다.
※ 이해를 돕기 위한 단순 계산 예시입니다.
종부세 계산 자주 묻는 질문
A. 재산세와 종부세를 합친 금액이 전년보다 150%를 넘지 않도록 막아 주는 장치입니다.
A. 홈택스의 종합부동산세 모의계산 메뉴에서 공시가격을 넣어 계산해 볼 수 있습니다.
A. 실거주 1주택 공제 14억 원은 국회 심사 중인 정부안입니다. 통과 여부를 확인해야 합니다.
마지막으로 계산 순서를 정리합니다.
정리: 종부세 계산은 5단계면 끝
종부세 계산 방법은 공시가격에서 공제(1주택 12억·그 외 9억)를 빼고, 60%를 곱한 뒤 세율을 적용하는 것입니다. 1주택자라면 고령자·장기보유 공제로 최대 80%까지 줄어든다는 점도 꼭 기억하세요.
고지서가 오기 전에 우리 집 공시가격으로 한 번 계산해 보면, 12월 납부 준비가 훨씬 수월해집니다.
※ 2026년 10월 기준 현행 종합부동산세법을 바탕으로 정리한 계산 예시입니다. 실제 세액은 국세청 고지 내용과 홈택스 모의계산으로 확인하시기 바랍니다.
